Meer dan de helft van de woningen in de Aalsmeerse uitbreiding Nieuw Oosteinde wordt gekocht door Amstelveners. Dat meldt Brockhoff Makelaars, die directiemakelaar van het project is. In de Amstelveense nieuwbouw is dat percentage volgens Brockhoff hoger. Volgens de makelaar laten al doe kopers ook een woning achter, waardoor de doorstroming eindelijk op gang lijkt te komen. De nieuwbouwprojecten, zoals in Westwijk en Bovenkerk, bevatten allemaal ook ruime eengezinswoningen, twee-onder-één-kap- en vrijstaande woningen. “En dat zijn precies de woningen die mensen zoeken als zij een tussenwoning hebben en een volgende stap in hun wooncarrière willen maken. Dat heeft een stijging met 300 procent in de prijscategorie van 300 tot 400 duizend euro tot gevolg: het aanbod groeide in een jaar van 50 naar 150 te koop staande woningen.
De eigenaren van de koop staande woningen hoeven zich nog geen zorgen te maken, denkt Brockhoff. Ook het aantal transacties blijkt toe te nemen. En van prijsdalingen heeft Brockhoff nog niets gemerkt. Amstelveen blijft een gewilde locatie, dichtbij Schiphol (ondanks het gemekker over geluidshinder) en Amsterdam. Toch moet de verkoopstrategie volgens Brockhoff wel worden aangepast, nu het aanbod zo stijgt. Dat impliceert niet altijd lagere prijzen, maar wel langere verlooptijden, met veelal dubbele lasten voor de verkopende partij tot gevolg. Een paar duizend euro verschil in vraagprijs kan al een belangrijk verschil maken, evenals een goede presentatie en goed ingevoerde makelaar.
Brockhoff verwacht overigens geen Amerikaanse toestanden op de Nederlandse hypotheekmarkt. Er zijn hier veel minder risicovolle hypotheken afgesloten. De prijzen zijn wel gestegen, maar het tekort aan woningen bleef. Een lage bouwproductie maakt de vraag naar woningen nog steeds groot.
Lees ook:Verkoop woningen vertraagd
Lees ook:Brockhoff: Amstelveense huizen duurder bij kilometerheffing
Lees ook:Stagnerende huizenverkoop, gebrek aan nieuwbouw voorzien
Lees ook:Brockhoff: Woningmarkt Amstelveen trekt aan
Lees ook:Veertien nieuwe koopwoningen in Bovenkerk
Zomaar uit de staatscourant;
Nieuwe taak voor gemeenten: krimpdenken
De Nederlandse bevolking krimpt. Het CBS voorspelt dat in 2025 ruim de helft van de gemeenten minder inwoners heeft dan nu. Een op de vijf krijgt bovendien te maken met een dalend aantal huishoudens. Daarnaast verandert de samenstelling van de bevolking: minder jongeren (ontgroening) en meer ouderen (vergrijzing).
In hun adviesrapport Bevolkingsdaling zien de Raad voor het openbaar bestuur (Rob) en de Raad voor de financiële verhoudingen (Rfv) bestuurlijke ontkenning en verzet tegen de feiten als grootste hobbel. Gemeenten moeten gaan ‘krimpdenken’ in plaats van ‘groeidenken’. Wat houdt dat in en in hoeverre anticiperen individuele gemeenten al op de voorspelde dalingen?
Cruciaal voor krimpdenken is dat gemeenten accepteren dat de daling van hun inwoneraantal niet iets tijdelijks is wat zij nog kunnen ombuigen in nieuwe groei. Krampachtig proberen om met nog meer woningen en bedrijventerreinen mensen te trekken werkt averechts. Het leidt alleen maar tot concurrentie tussen gemeenten onderling, want groei voor de een betekent onherroepelijk leegloop voor de ander. Of tot leegstand binnen de eigen gemeente, met verpaupering en verdere leegloop tot gevolg.
‘Bouwen op zich is niet verkeerd’, nuanceert Eva Goedvolk, adviseur van de Rob en Rfv. ‘Maar wel als je denkt: als we maar woningen bouwen, komen er vanzelf mensen op af. Gemeenten moeten goed kijken naar de trends. Over de top van de eigen groei heen kijken en zich vooral ook afvragen wat groei betekent voor de omliggende gemeenten. Ten koste waarvan groei je dan? Daar gaat het om.’
Om de toekomst in goede banen te leiden, zullen gemeenten hun plannen goed regionaal moeten afstemmen en meer moeten samenwerken, en vooral blijven investeren, maar dan in kwaliteit en leefbaarheid, in plaats van kwantiteit. Lijdzaam toekijken of zomaar voorzieningen schrappen leidt namelijk net zo goed tot een negatieve spiraal.
Strenger controleren
Die omslag in denken gaat volgens de onderzoekers niet vanzelf. ‘Zelfs in sommige gemeenten waar al twintig jaar sprake is van bevolkingsdaling is dit besef nog niet volledig doorgedrongen,’ zo valt in het rapport te lezen.
Den Helder is zo’n gemeente. Goedvolk: ‘Den Helder ontkent dat het een krimpgemeente is en denkt nieuwe groei te kunnen realiseren.’ Op de gemeentesite staat letterlijk dat de stad met het nieuwbouwproject Julianadorp-Oost inwoners aan zich wil binden en mensen uit andere gemeenten wil aantrekken.
‘Als je in je plannen uit blijft gaan van groei en daar je investeringen op baseert, terwijl er in werkelijkheid sprake is van een dalende lijn, wordt het probleem steeds nijpender en het gat in de begroting natuurlijk steeds groter’, benadrukt Goedvolk. ‘Bovendien ontstaat er strijd met andere gemeenten doordat daar de minst aantrekkelijke wijken leeg komen te staan.’
Om dergelijke problemen te voorkomen zouden provincies meer gebruik moeten maken van hun bevoegdheden op het vlak van ruimtelijke ordening, vinden de onderzoekers. En ze moeten vooral strenger optreden als gemeenten in hun meerjarenbegrotingen onvoldoende rekening houden met toekomstige krimp.
Regionale afstemming
Toch is het niet overal zo somber gesteld met de realiteitszin van gemeenten. In Limburg bijvoorbeeld, dat al ruim tien jaar kampt met het fenomeen bevolkingsdaling, werken zeven gemeenten, waaronder Heerlen, Kerkrade, Brunssum en Landgraaf samen onder de noemer Parkstad Limburg.
Zij gaan samen meer regionaal sturen op de woningmarkt. Dus aan welk type woningen is in welke hoeveelheid en op welke plek behoefte, gezien de verwachte bevolkingsdaling en veranderende bevolkingssamenstelling. Zo heeft Parkstad onlangs besloten om de geplande bouw van 11.000 woningen terug te schroeven naar 2000. Goedvolk: ‘Ook Delfzijl is goed bezig. Dat heeft 1600 woningen gesloopt en bouwt er circa 1200 voor terug. Een flinke inkrimping.’
Woonvisies
In Gouda staan echter 3800 woningen in de nieuwe wijk Westergouwe op stapel. Houdt deze gemeente wel rekening met toekomstige ontwikkelingen? ‘Hoewel ook hier het aantal inwoners daalt, groeit het aantal huishoudens en is er sprake van een woningtekort. Bovendien wordt in de Randstad de bevolkingsdaling minder gevoeld, omdat de economische ontwikkeling zich hier doorzet’, zegt wethouder Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Arnout Menkveld.
‘Het is niet de vraag hoeveel je bouwt, maar wat je bouwt. Om te zorgen dat we de juiste woningen bouwen, neemt Gouda deel aan een landelijk woningbehoefteonderzoek. Daarom ook bouwen we alle woningen in Westergouwe levensloopbestendig en komen er naast eengezinswoningen ook appartementen voor kleinere huishoudens en bouwen we bewust veel binnenstedelijk voor mensen met een stedelijke woonstijl.’
Dat buurgemeente Bergambacht al te maken heeft met leegstand is volgens hem geen indicatie van ongewenste concurrentie tussen gemeenten onderling. Menkveld: ‘We hebben samen met vier andere Zuidplasgemeenten een woonvisie opgesteld en afspraken gemaakt over woningaantallen, woningtypen en de verdeling daarvan. Verder werken we aan een regionale woonvisie waarin we dergelijke afspraken proberen te maken voor de hele regio Midden-Holland. En we stemmen alles goed af met de provincie.’
Gouda lijkt hiermee serieus over de eigen (gemeente)grenzen heen te kijken en in samenwerking met andere gemeenten te willen besluiten aan welk type woningen nog behoefte is en waar. Precies wat de onderzoekers in hun rapport als de ideale aanpak voorstellen.
Woonvisies zijn volgens Goedvolk echter een stap in de goede richting, maar nog niet zaligmakend. ‘Een woonvisie op zich wil nog niet zeggen dat deze is afgestemd op de demografische ontwikkelingen. Bevolkingsdaling is uitermate lastige materie en betreft uitgestrekte gebieden. Het zou heel toevallig zijn als alles in de toekomst precies op elkaar aansluit. Hier ligt een grote verantwoordelijkheid voor de provincie.’
Maar ook binnen een provincie staan de neuzen nog niet één kant op. Zo staat Gouda bijvoorbeeld nummer één op de ‘zwarte lijst’ van gemeenten waar verloedering dreigt door grote leegstand van bedrijfsruimten. Om dit tegen te gaan, zet Gouda in op modernisering van bestaande bedrijventerreinen.
Buurgemeente Ouderkerk aan de IJssel kreeg echter eind april – nota bene tegen het advies van Gedeputeerde Staten in – toestemming van Provinciale Staten om een compleet nieuw bedrijventerrein tegen de zuidgrens van Gouda aan (Veerstalblok) op de plankaart te houden. In 2012 wordt de zaak opnieuw bekeken. Een mooi voorbeeld van het vooruitschuiven van keuzes en zeker geen schoolvoorbeeld van krimpdenken en regionale afstemming.
Bestuurlijke moed
Zeeland is naast Limburg, Drenthe en Groningen een van de provincies waar de bevolking het snelst daalt. Om de dreigende leegloop tegen te gaan, presenteerden drie Zeeuwse burgemeesters (van Sluis, Hulst en Terneuzen) hun gemeenten onlangs zelfs als ‘buitenland’ op de emigratiebeurs ‘Van Lapland tot Nieuw-Zeeland’. Dat leverde 150 gegadigden op. Ze hopen dat een kwart daarvan echt komt. Goedvolk: ‘Afgezet tegen de door CBS geprognotiseerde daling in met name Sluis en Terneuzen zet dit geen zoden aan de dijk. Een oplossing voor bevolkingsdaling is het volgens mij dan ook niet.’
De Zeeuwse gemeente Veere pakt de problemen ook creatief aan. Een werkgroep binnen het gemeentebestuur bracht samen met een extern bureau de situatie in kaart. Het resultaat is een discussienota met drie toekomstscenario’s: ‘Bestaand Veere’, wat gebeurt er als we niets doen?, ‘Leefbaar Veere’, wat zijn de consequenties als we alle voorzieningen binnen de dertien woonkernen handhaven? En het moedigste scenario ‘Nieuw Veere’ dat uitgaat van actieve sturing op het woning- en voorzieningenaanbod. Het stelt voor om de gelijke behandeling van de dertien dorpen los te laten en voorzieningen te clusteren. De achterliggende gedachte is dat je beter goede voorzieningen buiten het eigen dorp kan hebben dan in elk dorp van alles te weinig.
Veere overweegt dus serieus om niet langer in elke woonkern basisvoorzieningen als een school, huisarts, buurthuis, supermarkt, sport- en recreatiemogelijkheden te handhaven of nieuwbouw te plegen. ‘Momenteel liggen de drie scenario´s bij de gemeenteraad. Via een opiniërend debat willen we het scenario met het meeste draagvlak concretiseren’, zegt Ron Waverijn, raadsgriffier en een van de trekkers uit de werkgroep.
Als de gemeente kiest voor Nieuw Veere getuigt dit zonder meer van de bestuurlijke moed die volgens de onderzoekers nodig is om het vraagstuk bevolkingsdaling op te pakken. Waverijn: ´Hoe aantrekkelijk het gebied ook is, werkgelegenheid is vooral buiten de gemeente te vinden. Daarom trekken mensen weg naar grotere steden als Middelburg en Vlissingen, of komt men hier niet wonen. Er moet nu echt iets gebeuren.’
Het voorstel gaat onder andere in op de uitgifte van bouwgrond. Waverijn: ‘Veere heeft nu 22.000 inwoners, verdeeld over dertien dorpen. Volgens prognoses daalt dit aantal in 2025 tot 20.000 en zal het daarna nog verder afnemen. Dat wetende kun je je afvragen of het gewenst is om te bouwen voor groei van iedere kern. Zoals de Rob zegt, zullen we vooral moeten kiezen voor kwaliteit. Vanuit die gedachte is het misschien beter om in bepaalde kernen niet te bouwen.
Een ander aspect is het aantal scholen. Momenteel heeft iedere kern zijn eigen school; kleine scholen met 55 tot 60 leerlingen per school. De komende tien jaar zal het aantal leerlingen met 200 dalen. Nu bieden kleine scholen natuurlijk voordelen, maar daar zit een grens aan. Krijgen kinderen nog wel de kwaliteit onderwijs die je wilt als het leerlingenaantal daalt tot 30 à 40 leerlingen per school? Dat is nog maar de vraag. Misschien kun je dan beter kiezen voor een grotere school in een nabijgelegen dorp.’
Geen pasklare oplossingen
Concluderend lijkt het erop dat veel gemeenten bevolkingsdaling serieus nemen. Helaas zijn er geen pasklare oplossingen, omdat elke situatie weer verschillend is. Regionale samenwerking is in elk geval een must. De hamvraag is of gemeenten bereid zijn hun wil om te groeien – wat extra inkomsten uit het gemeentefonds oplevert – los te laten als dit ongunstig is voor omliggende gemeenten.
Hopelijk zijn ze moedig genoeg om keuzes te maken die misschien nu moeilijk te verkopen zijn, maar wel anticiperen op een leefbare, kwalitatief goede toekomst met minder inwoners. Wellicht dat het recente voorstel van het Nirov om gemeenten die afzien van groei te belonen met winst van de buurgemeente hierbij kan helpen.
Jolanda Bouman
Gepubliceerd op 20 mei 2008
Uit Staatscourant nr. 94, 20 mei 2008